基礎(chǔ)設(shè)施公募基金進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)新階段
經(jīng)濟(jì)日報 / 2023-07-07 10:13:45
首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）上市已滿兩周年。兩年來，REITs由試點邁向常態(tài)化發(fā)行新階段，基礎(chǔ)制度日臻完善、資產(chǎn)類型持續(xù)豐富、發(fā)行規(guī)模不斷攀升，初步探索出一條既遵循成熟市場規(guī)律，又適應(yīng)中國國情的REITs發(fā)展之路。
近段時間，部分REITs產(chǎn)品價格波動有所加大，交投活躍度有所降低。專家表示，未來還需進(jìn)一步優(yōu)化REITs基礎(chǔ)制度、拓寬投資者群體，以充分發(fā)揮REITs在盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投融資良性循環(huán)、支持實體經(jīng)濟(jì)等方面的重要作用。
有效盤活存量資產(chǎn)
作為投融資機(jī)制的一項重大創(chuàng)新，自2021年6月21日首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，我國REITs市場快速發(fā)展，呈現(xiàn)量質(zhì)齊升的發(fā)展態(tài)勢。截至今年6月30日，已上市REITs增至27只，募集資金近千億元，重點用于支持科技創(chuàng)新、綠色低碳和民生發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域。
“REITs市場呈現(xiàn)初期募資熱情較高，底層資產(chǎn)類型多元化、資產(chǎn)優(yōu)良，分紅穩(wěn)定等特征，市場總體發(fā)展趨勢向好。”招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛表示，27只REITs產(chǎn)品上市，一級市場發(fā)售順利，網(wǎng)下平均認(rèn)購倍數(shù)超56倍，網(wǎng)上平均認(rèn)購倍數(shù)約16倍。同時，產(chǎn)品整體分紅較為穩(wěn)定，目前27只REITs中，有14只進(jìn)行了一次及以上分紅，7只實現(xiàn)了3次及以上分紅。
備受市場關(guān)注的REITs擴(kuò)募，近期也取得重要進(jìn)展。6月16日，首批4只公募REITs擴(kuò)募項目成功落地，擴(kuò)募募集金額總計超50億元，REITs市場進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動發(fā)展格局。
從REITs底層資產(chǎn)來看，資產(chǎn)類型在不斷豐富。今年3月29日，中信建投國家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT上市，標(biāo)志著我國REITs市場迎來全國首批新能源REITs。3月24日，證監(jiān)會發(fā)布通知，明確將消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，為REITs市場注入全新資產(chǎn)類型。
“我國REITs底層資產(chǎn)已從最初的產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流擴(kuò)展至保障性租賃住房、清潔能源、消費基礎(chǔ)設(shè)施等，類型日趨多元，資產(chǎn)質(zhì)量漸優(yōu)，形成了一定規(guī)模和示范效應(yīng)，在盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低企業(yè)杠桿率等方面發(fā)揮著積極作用。”李湛表示。
“REITs對于我國存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的盤活、豐富投資者資產(chǎn)配置選擇等都具有重要意義。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，在政策支持下，中長期來說，REITs市場在新發(fā)和擴(kuò)募的雙輪驅(qū)動下將繼續(xù)擴(kuò)容增類。
價格波動有所加大
底層資產(chǎn)良好、收益相對穩(wěn)定，REITs問世后受到市場熱捧。不過，近段時間以來，REITs市場交投有所降溫，部分產(chǎn)品價格出現(xiàn)明顯波動。
截至6月30日，已上市的27只REITs產(chǎn)品中，超半數(shù)年內(nèi)跌幅逾10%，部分產(chǎn)品跌幅逾20%。從中證REITs指數(shù)表現(xiàn)也可見一斑，截至6月28日，中證REITs指數(shù)收盤為842.93點，開年至今指數(shù)下跌20%。
對此，天風(fēng)證券研究所副所長、固定收益首席分析師孫彬彬認(rèn)為，此前各REITs基本處于較高溢價水平，市場持續(xù)下行，是定價逐步理性化的結(jié)果。此外，投資者結(jié)構(gòu)單一，機(jī)構(gòu)投資者占絕對主力且還有進(jìn)一步提升的趨勢，行為偏好一致性較強(qiáng)，也是REITs下跌的原因。
“近期REITs市場受挫，主要因為部分REITs經(jīng)營業(yè)績未達(dá)預(yù)期。”李湛分析，今年一季度REITs同比收入多數(shù)陷入負(fù)增長，其中園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目收入同比下滑明顯，主要由于大租戶退租、后續(xù)招商招租仍需時間，出租率和收入明顯弱于市場預(yù)期。同時，當(dāng)前REITs市場總規(guī)模較小，少數(shù)投資者的交易行為就可拉動整個市場，容易急漲急跌。此外，上半年REITs市場流動性出現(xiàn)衰退，日均換手率相較于去年同期降低五分之一，市場流動性減弱下，少量拋盤即可給市場造成較大拋壓。
華泰證券固定收益研究團(tuán)隊表示，公募REITs在我國是新興投資產(chǎn)品，在機(jī)構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)項目基本面修復(fù)不及預(yù)期時，投資人多采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，市場缺乏新資金流入，持續(xù)下跌引發(fā)部分機(jī)構(gòu)觸發(fā)清倉線。
華泰證券固定收益研究團(tuán)隊認(rèn)為，原始權(quán)益人增持、基金管理人主動管理、積極披露運營情況等均能在一定程度上穩(wěn)定市場信心，未來可重點關(guān)注REITs產(chǎn)品價值凸顯后自我修正、宏觀經(jīng)濟(jì)基本面預(yù)期改善帶來的情緒提振。
政策優(yōu)化仍有空間
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長期來看，REITs政策支持預(yù)期明朗，市場空間廣闊，未來發(fā)展前景可期。
制度供給仍在不斷加碼。證監(jiān)會主席易會滿此前在第十四屆陸家嘴論壇上表示，加大股債融資并購重組、REITs等產(chǎn)品創(chuàng)新和制度供給。業(yè)內(nèi)預(yù)計，REITs市場將繼續(xù)朝著多層次方向發(fā)展。
多地相繼出臺利好政策，加快推進(jìn)REITs發(fā)展。5月30日，上海市發(fā)展改革委提出要支持符合條件的民間投資項目在保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域加快發(fā)行REITs產(chǎn)品，鼓勵民間資本參與REITs產(chǎn)品戰(zhàn)略配售。重慶市近期也提出支持民間投資項目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點等。
也要注意的是，當(dāng)前我國REITs尚處于發(fā)展初級階段，要走好中國特色REITs市場發(fā)展之路，還需在多方面下功夫。
中金公司研究部不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)研究員孫元祺建議：一是進(jìn)一步明晰REITs價值定位，繼續(xù)拓寬其應(yīng)用場景；二是加快多層次REITs市場探索建設(shè)，其中Pre-REITs的建設(shè)推廣對于整體REITs市場發(fā)展可以發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)；三是二級市場的生態(tài)建設(shè)可更趨完善。
李湛認(rèn)為，應(yīng)拓寬REITs底層資產(chǎn)內(nèi)容，在服務(wù)新老基建領(lǐng)域發(fā)展需求的同時，也可兼顧一部分當(dāng)下估值較低資產(chǎn)的盤活。同時，完善二級市場的交易生態(tài)建設(shè)，推動包括指數(shù)、ETF在內(nèi)的產(chǎn)品發(fā)展等。此外應(yīng)持續(xù)推進(jìn)制度優(yōu)化，可考慮針對REITs的專門立法、進(jìn)一步明確稅收優(yōu)惠政策等，激發(fā)投資者積極性。本報記者 李華林
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