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消費是帶動經濟發展的關鍵環節。公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，將進一步盤活優質商業存量資產，促進消費領域投資發展，提升消費市場競爭力。同時，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體，一直受到市場廣泛關注。

 

 

今年3月份，中國證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，就推進REITs常態化發行、完善基礎制度和監管安排、健全市場功能提出具體要求。同月，國家發展和改革委員會發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，提出優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

 

10月20日，中國證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。緊接著不到一周的時間里，市場便迎來了首批消費基礎設施公募REITs的受理。多位REITs業內人士表示，首批消費基礎設施公募REITs的受理，使得公募服務實體產業與國家戰略方向進一步擴容，公募REITs將進一步成為金融服務實體經濟高質量發展的創新工具和重要載體。

 

目前，我國消費基礎設施行業市場化程度高、參與主體多元、存量資產可觀。以購物中心為例，我國已形成了體量巨大的存量購物中心。據贏商大數據統計，截至2022年末，我國存量購物中心數量超過5500家，體量超過5億平方米。但是，消費基礎設施項目投資周期長、初始投資成本高、新增投資缺口大，亟需補充資本金，消費基礎設施公募REITs則提供了很好的解決方案。

 

“消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。消費基礎設施公募REITs可盤活優質的消費類基礎設施存量資產，讓公募服務實體產業與國家戰略的能力得到更充分的發揮。”華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆表示，更重要的是，消費基礎設施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎設施行業在投融資效能轉型升級，提供具有重大創新意義和示范效應的綜合解決方案。

 

嘉實基金首席投資官兼公募REITs板塊負責人王藝軍認為，消費基礎設施公募REITs有利于優化消費場景，激發市場潛力，進一步擴大內需、提振消費和拉動經濟增長。同時，消費基礎設施REITs也將有助于擴大公募REITs市場的規模和深度，為投資者提供多元化的投資選擇，進一步豐富和健全公募REITs市場資產譜系。

 

據記者了解，在成熟的REITs市場中，購物中心等消費屬性資產已具備相當規模。例如，截至2023年9月，美國零售業REITs市值占比達14%、新加坡零售業REITs市值占比達10%。

 

有此次被受理的消費基礎設施公募REITs的原始權益人表示，消費基礎設施公募REIT能夠為打通“投融建管退”全鏈條提供盤活存量資產的金融工具，優化資本結構，同時可利用資本市場的定價功能發現持有型資產的商業價值，幫助企業回收資金用于新項目的建設和已有項目的升級改造，進入良性發展循環。

 

 

作為一種新型的產權類公募REITs底層資產，消費基礎設施與工業廠房、倉儲物流、租賃住房和產業園區等有許多區別。根據已披露的信息，首批消費基礎設施公募REITs的底層資產包括購物中心、社區商業等，原始權益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎設施領域的參與者，旗下資產類型豐富，位于一二線城市的資產較多。

 

以中金印力消費REIT為例，底層資產為杭州西溪印象城，該項目位于浙江省杭州市余杭區，隸屬于杭州市重要新興商圈——大城西板塊的黃金地段，具有較好的自然及人文環境與完善的周邊公共服務配套設施。自2013年開業運營以來，伴隨著杭州市消費市場的發展，不斷服務于杭州市和余杭區居民消費，輻射人口達百萬人，是杭州市具有重要影響力和區域代表性的標桿商業物業。

 

作為中金印力消費REIT的發起人，印力集團是國內領先的消費基礎設施投資與運營管理企業，目前已在國內53個城市布局164個項目。印力集團承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費基礎設施的投資，擬投向5個改擴建或新建購物中心項目。

 

此外，華夏華潤商業REIT底層資產為青島萬象城，是華潤置地體系內的標桿項目；嘉實物美消費REIT的底層資產是物美商業位于北京市中心城區的4個消費基礎設施資產，是典型的保障首都基本民生的社區商業項目；華夏金茂購物中心REIT的底層資產是長沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個覽秀城產品，也是產品線中的旗艦產品。可以看到，4個項目的底層資產在當地均具有較強市場競爭力，因此市場也普遍看好產品的未來投資回報。

 

值得一提的是，首批消費基礎設施公募REITs堅決落實“房住不炒”要求，部分項目構建了有效隔離機制，在機構、人員、財務、資產和業務等方面均獨立于住宅開發主體，實現回收資金封閉管理，能夠確保消費基礎設施公募REITs行穩致遠，防范資金變相流入商品住宅開發領域，為消費基礎設施公募REITs的發展提供了積極保障。

 

 

從2021年6月首批9只公募REITs在滬深交易所正式上市以來，公募REITs不斷上新，持續擴容。目前，我國公募REITs已發行29只產品，資產類型涵蓋生態環保、能源基礎設施、交通基礎設施、保障性租賃住房、園區基礎設施、倉儲物流等多種類型。此次首批消費基礎設施REITs的受理，預示著我國公募REITs底層資產將進一步擴容。

 

“首批消費類REITs項目獲正式受理，顯示出我國公募REITs已初步具備在保質提效基礎上實現常態化發行的趨勢。”王藝軍說，目前我國公募REITs市場“首發”+“擴募”雙輪驅動的發展格局成型，將有效推進REITs產品常態化發行，推動公募REITs市場高質量發展。

 

莫一帆認為，消費基礎設施與人民群眾生活息息相關，公眾對消費基礎設施的認知更親切，投資人的認可度更高，消費基礎設施項目對管理人的主動管理能力也要求更高，資產想象空間和增長潛力一般也會更大。在當前公募REITs持續擴容的背景下，發行消費基礎設施公募REITs有望充分激發公募REITs市場的活力。

 

同時，發行消費基礎設施公募REITs，可與資本市場共享消費基礎設施投資價值，通過管理人對消費基礎設施持續、靈活和高效的主動運營管理，為公募REITs市場提供具有韌性的產品，鞏固公募REITs市場繁榮，推動公募REITs市場快速發展。

 

“公募REITs政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地，隨著公募REITs試點資產范圍擴展至保障性租賃住房、新能源、消費基礎設施等領域，預計未來公募REITs市場規模將持續擴容。”中金基金副總經理、創新投資部負責人李耀光表示，產品規模和種類的豐富，有利于吸引資金參與公募REITs投資，投資策略更加多元化，市場流動性不斷提升，REITs產品的長期投資價值和資產配置價值將進一步得到廣大投資者的認可。

 

隨著我國公募REITs的加速發展、資產類型的持續擴容，也給基金管理人的管理能力提出了更高的要求。李耀光表示，REITs市場多元化水平不斷提升，扎實做好運營管理的各項工作實為重中之重。展望未來，一方面將與外部管理機構在運營層面上緊密協作、各展所長、互相學習、共同進步，努力實現資產持續穩健運營，力爭使REITs產品的分紅能力達到預期；另一方面將繼續積極參與行業創新發展，探索不同基礎設施資產類型，優化底層資產運營管理，力求切實有效地服務實體經濟，助力行業高質量發展。

 

莫一帆表示，將持續通過豐富的公募REITs管理經驗和成熟的基礎設施項目運營經驗，最大化發揮基金管理人的運管能力，穩定釋放優質資產價值，助力公募REITs市場健康發展。